한국 상업용 부동산 시장이 금리 인하 사이클 시작에 따른 기대감과 여전히 높은 금리 수준이라는 현실 사이에서 균형을 찾고 있다. 전문가들은 시장 회복을 위한 조건들이 아직 충분히 성숙되지 않았다고 진단한다.

지난해 오피스 거래액이 10조원을 회복하는 등 일부 긍정적인 신호가 나타났지만, 이는 주로 강남권 중소형 우량자산에 대한 법인 매입 증가에 따른 결과로 해석된다. 대형 자금 조달의 어려움과 프로젝트 파이낸싱(PF) 여건 개선 지연 등 구조적 문제들이 시장 회복을 가로막고 있다. 특히 미국 트럼프 행정부 출범 예상과 국내 정치적 불안정성까지 더해져 투자 심리를 위축시키고 있다.

물류센터 시장에서는 공급 측면에서 주목할 만한 변화가 발생했다. 2024년 하반기 신규 공급량이 전년 대비 6% 감소한 것으로 나타났는데, 이는 PF 조달 어려움이 주요 원인으로 분석된다. 상온 물류센터 공실률은 최근 들어서야 소폭 개선된 반면 임대료는 지난 2년간 정체 상태를 벗어나지 못하고 있다. 전문가들은 이러한 수급 불균형 상황이 완전히 해소되기까지는 최소한 2027년까지 시간이 필요할 것으로 내다보고 있다.

오피스 시장에서는 지역별·등급별 격차가 뚜렷하게 나타나고 있다. 도심권(CBD)은 정부기관과 대기업 본사의 안정적인 수요 덕분에 비교적 양호한 상황이나, 강남권(GBD)은 공실률 저조와 임대료 상승으로 가장 활발한 움직임을 보이고 있으며 여의도권(YBD) 역시 안정적인 모습이다. 그러나 프라임급 오피스와 중소형 빌딩 간의 차이는 점점 더 벌어지는 추세다.

투자 유망 분야로서 데이터센터와 라이프사이언스 관련 특수 부동산에 대한 관심도 높아지고 있는 가운데, 고령화 사회 진전과 생활패턴 변화로 임대주택 시장도 새로운 투자처로 떠오르고 있다.

전문가는 "2026년 하반기가 되면 본격적인 금리 인하 효과가 투자시장에도 나타날 것"이라며 "그러나 현재로서는 각 자산군별 특성을 꼼�히 분석하는 신중한 접근 방식이 필요하다"고 조언했다.